本文摘要：、兴业物联（09916.HK），目前其他4家上市物业企业比起上市亮相价格皆有下跌，其中募资最少的建业新生活（09983.HK）当前涨幅逾30%。

、兴业物联（09916.HK），目前其他4家上市物业企业比起上市亮相价格皆有下跌，其中募资最少的建业新生活（09983.HK）当前涨幅逾30%。　　目前国内地产商旗下已谋求上市的物业企业，完全都扎堆赶赴了港交所。　　据《中国经营报》记者不几乎统计资料，来自国内的22家上市物业企业加权平均静态市盈率（当前股价为上年度每股收益的倍数）超过了58倍，加权平均市净率（当前股价为最近一期每股净资产的倍数）则多达14倍。　　与之对应的是其同系地产商，它们大多数亦在港交所上市，但估值差异极大。

根据最近的股票交易价格，这些地产商的加权平均静态市盈率大约为6倍，加权平均市净率还将近1.2倍。　　其中，雅生活服务（03319.HK）、绿城服务（02869.HK）、鑫苑服务（01895.HK）在当前的总市值大约为533亿港元、305亿港元、16亿港元，对应雅居乐集团（03383.HK）、绿城中国（03900.HK）、鑫苑置业（XIN.N）的总市值大约为372亿港元、210亿港元、9亿港元。　　港股市场对物业板块的高估值背景下，中国内地更加多地产商正在筹划旗下的物业板块登岸港交所。

截至目前，还有世茂服务、金科智慧服务、荣万家生活服务、卓越商企、合景悠活等9家物业企业向港交所递交了上市申请人，正在等候研讯。　　与地产估值凌空　　目前，中国房地产企业销售榜单上，名列前三的地产商只有碧桂园（02007.HK）已决定旗下的碧桂园服务（06098.HK）在港上市。碧桂园服务的总市值超过了1150亿港元，这也是22家港股上市物业企业里，唯一一家市值突破千亿港元的物业企业。　　在股权结构上，碧桂园服务并非由碧桂园必要或间接股权，但两家上市企业皆为杨国强家族掌控，科同一掌控下企业。

　　至2019年，碧桂园服务的收费管理物业面积超过了2.76亿平方米，当期构建物业管理服务收入多达58亿元，其中近3/4来自于碧桂园研发的项目物业，大约1/4来自其他地产商研发的项目物业。　　根据最近的股票交易价格，碧桂园在港交所的总市值为2205亿港元，相等于碧桂园服务总市值的2倍左右。与此同时，2019年，碧桂园的收益规模、归母净利润、资产总额、归母净资产，分别是碧桂园服务的50倍、24倍、155倍、28倍。　　两者在财务业绩与估值指标上的极大差异，使得碧桂园服务在港交所的静态市盈率为62倍，市净率则超过了19倍，而同期碧桂园的静态市盈率将近5倍，市净率则只有1.3倍。

　　中国内地回国港上市的22家物业企业里，雅生活服务的总市值次于碧桂园服务，超过了533亿港元。与之对应同系的雅居乐集团的总市值为372亿港元，仅有相等于雅生活服务的70%左右。　　2019年，雅生活服务的在管物业面积2.34亿平方米，其中来自雅居乐集团的研发项目物业面积占到比23%，来自其他地产商研发项目物业面积占到比77%。

股权结构上，雅居乐集团间接持有人雅生活服务的多数股份，为其有限公司股东，雅居乐集团对雅生活服务的财务业绩展开拆分报表。　　雅居乐集团在2019年的收益规模、归母净利润、资产总额、归母净资产，分别是雅生活服务的12倍、6倍、29倍、7倍。根据近期的股票交易价格计算出来，雅生活服务的静态市盈率大约为39倍，市净率相似8倍；同期雅居乐集团的静态市盈率仅有为4倍，市净率还将近1倍。

　　金融街物业（01502.HK）在前不久刚登岸了港交所，上市筹措了逾6.6亿港元资金。当前，金融街物业的总市值已上涨至近33亿港元，与之对应的金融街（000402.SZ）的总市值为232亿港元，相等于金融街物业的7倍。

　　2019年，金融街物业在管物业面积近2000万平方米，其中大约2/3的物业面积来自金融街及其关联企业，大约1/3的物业面积来自其他第三方。但相比之下，金融街及其关联企业为金融街物业贡献了更高的收益，由金融街及其关联企业的项目物业贡献收益比重多达80%，其他第三方项目物业贡献收益比重则严重不足20%。

　　在股权结构上，金融街物业也可不金融街必要或间接股权，但均受金融街集团实际掌控，为同一掌控下企业。金融街在2019年的收益规模、归母净利润、资产总额、归母净资产，分别是金融街物业的26倍、33倍、165倍、88倍。　　根据近期的股票交易价格计算出来，金融街物业的静态市盈率大约为28倍，市净率相似8倍；而金融街的静态市盈率只有6倍，市净率还将近0.6倍，其估值指标皆大幅度高于金融街物业。

　　估值低企的逻辑　　据记者统计资料，来自中国内地的22家地产商旗下的物业企业，大多集中于在2019年之后回国港上市。其中6家物业企业在今年上市，7家物业企业在2019年上市，其他物业企业则在此之前相继登岸了港交所。

　　最先从2014年花样年控股（01777.HK）旗下的彩生活（01778.HK）上市以来，22家物业企业在港交所仅有通过亮相上市就总计筹措了大约231亿港元资金。　　这些港股上市物业企业在2019年初的加权平均静态市盈率为44倍，加权平均市净率为9倍；至2019年底，其加权平均静态市盈率已上涨至53倍，加权平均市净率则上涨至13倍；今年以来，它们的加权平均静态市盈率更进一步下跌至58倍，加权平均市净率也更进一步上涨至14倍。

　　与之对应的是同系港股上市地产商，其在2019年初的加权平均静态市盈率为7倍，加权平均市净率为1.3倍；2019年末，其加权平均静态市盈率为9倍，加权平均市净率为1.6倍；截至目前，其加权平均静态市盈率又跌到返了6倍，加权平均市净率跌到至严重不足1.2倍。　　港股上市物业企业与其同系由地产商在市盈率、市净率这两项主要估值指标上差距极大，意味著比起来自中国内地的红筹地产板块，港股市场给与了它们旗下的物业板块更高的估值，且还在大大推高。　　2019年，这些港股上市物业企业的整体加权平均涨幅总计多达了95%，而同系上市地产商的加权平均总计涨幅则只有42%。

同期，香港恒生指数成分股的加权平均总计涨幅为13%。　　今年以来，22家上市物业企业的加权平均总计涨幅超过62%，同期对应地产商、香港恒生指数成分股的加权平均总计涨幅分别为-9%、-2%。这些上市物业企业2020年目前为止在港交所的市场展现出，大幅度跑完输掉了同系地产商及香港恒生指数成分股。

　　根据国内专业的房地产管理咨询机构赛普咨询获取的物业行业数据，2019年中国内地物业管理规模为450亿平方米，收益规模为8000亿元，预计2022年物业管理规模将超过720亿平方米，收益规模12800亿元，平均值填充年增长率为17%。　　赛普咨询研究员指出，物业板块之所以需要构建高估值，从行业属性看，物业行业不持有人物业，为轻资产运营，收益可期，现金流平稳，呈现出了强劲的抗周期特性；从行业发展看，物业行业正处于高速成长期，从住宅延伸到商业写字楼、公建、医院、学校等多业态赛道，以及开发商（大业主）、社区居民（小业主）等电子货币服务赛道。　　“从脑溢血因素来看，2020年新冠肺炎疫情重构了业主、社会乃至政府对物业企业的理解，物业企业沦为政府自卫联控的好帮手，业主对物业企业的依赖性和信任感大大强化。

”赛普咨询的研究员在专题报告里写道。　　另据赛普咨询对目前已上市全部物业企业估值影响因素的研究，以及各因素与市值、市盈率的相关性及背离度分析，其找到营收规模、净利润、在管物业面积、没收亲率、满意度、品牌定位、科技应用于、多业务协同等多因素，与市盈率、市值呈现出强劲关联性。

　　“由此总结萃取的物业企业高估值影响因素还包括盈利能力、茁壮能力、经营能力和战略资本。”赛普咨询研究员分析称之为，“例如规模增长速度、扩展方式、贮在比例、私域流量价值、电子货币服务、多元板块协同、科技应用于等将明确承托物业企业的高估值模型。

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