本文摘要：疫下，宅经济较慢兴起，线上线下冰火两重天：线上，百度数据表明，自1月18日以来，在线教育、在线医疗、在线娱乐、生鲜电商整体热度环比快速增长超强100%，远程办公市场需求环比下跌663%；线下，据输掉商大数据监测，1月份一线、二线城市购物中心日均客流环比平均值分别上升24.89%、20.77%；近2000+购物中心宣告土改、免租；全国大型购物中心（商业面积5万㎡）开业亲率严重不足四成。

疫下，宅经济较慢兴起，线上线下冰火两重天：线上，百度数据表明，自1月18日以来，在线教育、在线医疗、在线娱乐、生鲜电商整体热度环比快速增长超强100%，远程办公市场需求环比下跌663%；线下，据输掉商大数据监测，1月份一线、二线城市购物中心日均客流环比平均值分别上升24.89%、20.77%；近2000+购物中心宣告土改、免租；全国大型购物中心（商业面积5万㎡）开业亲率严重不足四成。九层之台，起于累土，疫情加快推展中国商业地产下半场的进程。人民法院公告网表明，2020年元旦至2月4日的40天时间内，全国有数96家房地产涉及企业破产整肃，平均值每天2-3家被整肃。对于中国大多数商业地产运营商而言，其本身就是房地产开发商派生而来，在选址、设计、招商、运营等各个环节，广泛缺少数字转型能力。

正因如此，中国商业地产在过去几年更好的是执着数量和扩展，大量陷于同质化的红海竞争中。疫后，如何提高自身免疫力？构建可持续、长年优良发展？握原有地图找到没法新世界，坚守原有思维等将近暖春的来临。

就像球赛一样，下半场踢法和上半场一定有所不同，无论你是谁，都必需调整踢法，才能适应环境新的比赛节奏。购物中心行业亦然。疫情期间，消费末端、品牌末端、物流末端、平台末端（电商）的因应，让供销显得流畅，四者相唇齿，交叉赋能，从市场需求外侧、供给外侧都对场所末端构成了良性承托，持续完备面向数字时代的商业新的生态，推展线上线下更加融合的新mall在疫后愈演愈烈。1大斩才能大立，mall线上线下数字化运营急需新思维据输掉商大数据监测，截至2019年底，全国购物中心（商业面积3万㎡）总规模超强4.2亿平方米，数量、体量增长速度则呈圆形大幅上升趋势。

其中，一二三线城市购物中心规模在2017年快速增长超过顶峰后呈圆形负增长趋势，市场重返理性，项目的差异化竞争力沦为制胜关键。从商业饱和度来看，根据输掉商大数据统计资料，一线及绝大部分二线城市人均购物中心面积近超强平均值0.48（一二三线城市人均购物中心面积均值，统计资料对象为商业面积3万㎡的购物中心）。

但根据人均购物中心面积0.8的基准（商业面积与人口比例一般在0.8-1.2之间；按照国际标准，人均占据商业面积在1.2平方米是一个较为合量的参考值），大部分二三线城市不存在较小发展潜力空间。而疫后的经济完全恢复，将造就零售商业从增量市场的研发到存量市场的运营改变。

在通过诸如小程序、社交、直播、群组等渠道不断扩大线上增量的同时，更加最重要的是对存量的盘活。如何提高精细化运营管理，稳固存量、构建线上线下的充份融合，是放在从业者面前的众多难题。而无论环境、时代怎么变化，谁能代表更加高阶的玩法，谁就能取得更长生命周期。

▼荐个例子：2017年12月，亚马逊市值过万亿，人类历史中第二家过万亿的公司，为什么是它？2012年亚马逊做到了超级会员，正好是超级会员过1亿的时候，亚马逊市值过1万亿，每个消费者在欧美为超级会员付99美金，意味著亚马逊在2019年末的时候可以明晰地计算出来出有，公司可以缴多达100亿美金会员费。但如今亚马逊解散了中国，为什么这样一个在美国协助亚马逊沦为万亿市值的这样一个制度性设计，在中国告终了？因为亚马逊超级会员当中第一项权利：两天内货物免费抵达，你不会找到第一项在美国很匮乏。但是在中国，京东在北上广浅，上午下单，中午报废。

所以，是亚马逊的会员服务设计在中国经常出现了水土不服问题。任何一个经济体、经营的组织，驱动其向下生长的，总有一天是它的商业模式，商业模式要求了它能回头多慢，也要求了它能回头多近。首席数据官朱智曾共享道：最近市场上有很多关于线上运营的作法，但以百货类为经验背景的较为多，购物中心的较为较少。

购物中心和百货不过于一样，购物中心的核心本质是做场的相连，一端连着品牌租户，一端连着消费者。这次疫情使购物中心与商户间的关系也不会再次发生较为大的变化，以前有可能是纯粹出租思维，但现在购物中心要思维怎么样协助商户建构更大价值。

这是一个双赢局面，也是购物中心必需调整的局面。在线下，最主要是通过幸福体验、场景，更有顾客；而到了线上，它更加多是一种引荐、共享。利用商品或服务，线上线下只不过是关联一起的。

从上图可以显现出，线上的引荐、线下的更有，需要构成一系列闭环。因此，购物中心在做线上线下数字化运营前，必需要有全新思维、全盘考量，并且有因地制宜的针对性新策略，如：第一，这件事对你是不是刚刚须要？第二，你的商业模式是什么？你做到这件事的市场空间有多大？第三，这件事为什么是你做到？有哪些优势？第四，这件事，目标客群有哪些消费痛点与市场需求？第五，对于这件事，短期、中期、长年策略分别是什么？灵魂两问：作为购物中心运营者的你，不懂目标客群的消费新的痛点、新的市场需求吗？后疫情时代，你理解人-货-场将再次发生哪些新的变化吗？2流量为王，mall线上线下数字化运营须要背诵新人痛点与市场需求近期的消费者调研表明，被居家20多天以后，新的习惯正在潜意识筹划：个性化-个人沦为主导。

疫情提高了大家对个人的关注度，一方面是身体健康，一方面是茁壮。为自己真是更加精彩沦为了人们应付2020年的广泛方式。亲情化-内亲情感加深。

陪伴老人斗地主、陪伴孩子打游戏、爱护和父母在一起的时间疫情期间，对于亲子活动、教育以及对于家庭的陪伴和代价关注度低于以往，这或将催动疫情后家庭社交消费的愈演愈烈。同时，随着消费者主权兴起，经营模式将从以产品为中心向以客群（流量）为中心改变。而在消费上升、人口红利缺陷的背景下，大盘固然最重要，但寻找合适的快速增长新的路径更加最重要。

▼再行荐个例子：星巴克被称作美国第六大中小银行，为什么？因为实不存在星卡中的费用相似星巴克一年25%的销售额，这叫作锁销。换句话来讲，2017年星巴克预存的现金多达12亿美金，所以他需要砍自己跟竞争对手竞争的成本。所以，你是不是有可能提早瞄准有所不同客群（流量）的消费痛点与市场需求，构成护城河？而购物中心做线上流量运营，分为三大类：一是自营（私域）流量，二是社群（私域）流量，三是互联网（公域）流量，每一个流量都有它的价值，玩法也不会不一样。对于购物中心来说，要作好客户服务、流量经营，一定要作好有所不同的区分，告诉有所不同的流量如何操作者。

另外，在互联网红利收窄的大背景下，沉降市场人群、正值芳华的95后超强年长客群、消费结构从个人改向家庭的年长爸妈，以及仍然和互联网绝缘的银发一族，都将细分出有有所不同的个性化消费市场需求。数据来源：国家统计局、中国互联网协会《中国互联网发展报告（2019）》随着个性化消费市场需求火山爆发，渠道、品类、内容持续分化，社交新零售将持续核裂变：以Z世代、都市青年、年长爸妈、小镇青年、银发一族等关键圈层为核心，营造仅有时段、多面向、仅有渠道社交场景，不间断与消费者持续对话、深度相连，夹住消费增量。

同时，紧贴微场景，构成社交传播与核裂变共享，唤起消费者还不曾意识到的市场需求，并获取自定义化解决方案，推展细分品类长足发展。▼再行共享个案例：常州天宁吾悦广场：利用闪购构成核裂变式传播2月23日常州天宁吾悦广场积极开展了呼朋唤友-一元喝百分茶核裂变式营销活动，参予活动的顾客可以将自己的专属链接共享至微信好友、微信群或朋友圈，当20位好友通过专属链接助力后才可外币活动奖品。

活动当天即有3764位顾客参予，发动活动顾客645人，参予助力顾客3450人，其中395位顾客在参予助力后又发动了活动。活动开始时，以小部分参予的种子顾客展开共享，邀身边的好友为其助力，当好友参予可再度发动活动，通过一层层大大的共享参予，构成核裂变式传播。同时活动设置仅有会员才能为其好友助力的参予门槛，造就会员追加，本次天宁活动追加会员1617人。本次活动天宁只在公众号图文中加到了活动宣传入口，提供活动信息的仅有为注目天宁吾悦的部分粉丝，受众人群受限。

当核裂变式的营销活动可融合朋友圈广告联合推展积极开展，设置更加吸引力的奖品，活动可电磁辐射的范围将覆盖面积全城。每当万物沉寂，无以有强劲新生命在孕育出，它不会引导下一轮万物衰退。越是在危机时期，我们就越应当看见期望。

要告诉，宝洁、IBM、标准化、联邦快递等这些世界级公司，都问世在经济危机时期。最后 ，都会尘归尘、土归土，泡沫终归是泡沫。但是，创意的价值将更为突显，世间万物不会朝着价值拟合序列去排列组合。

返回本文开篇所说：中国商业地产下半场和上半场的发展逻辑最显然区别是什么呢？简而言之：上半场是资本型快速增长；下半场是运营型快速增长。也就是说：跑马圈地的时代一去不复返，接下来我们必需经营好自己的一亩三分地了。残暴生长的时代过去了，未来是精耕细作的时代；淘金的时代过去了，未来是炼金的时代。

炼金时代，购物中心线上线下数字化运营如何打造出新货、新的场，提高综合竞争力？敬请期待输掉商云智库先前干货共享。

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